Mäklarens roll vid auktion – mer än bara klubbförare?

När man hör ordet “mäklare” tänker många på privata visningar, stylade lägenheter och tillrättalagda annonser på Hemnet. Men hur ser mäklarens roll egentligen ut vid en fastighetsauktion? Är hen bara där för att ta emot bud och slå klubban i bordet?

Nej, långt därifrån. Mäklaren är ofta den mest underskattade nyckelpersonen i hela auktionsprocessen – och för dig som spekulant kan det vara avgörande att förstå både deras funktion och deras ansvar.

I det här inlägget tittar vi närmare på vad en mäklare får, bör och inte ska göra vid auktion – och hur du bäst samarbetar med mäklaren för att fatta trygga beslut.

Är det alltid en mäklare inblandad vid auktion?

Inte alltid. Vid exekutiva auktioner som Kronofogden anordnar är det ofta deras egen personal som håller i processen – utan fastighetsmäklare.
Men vid frivilliga auktioner, där en privatperson, ett dödsbo eller ett företag säljer via ett auktionshus eller på en publik budgivning, är det vanligt att en registrerad mäklare sköter visning, budgivning och affären i stort.

En mäklare som är registrerad i Sverige lyder under Fastighetsmäklarlagen och står under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). Det innebär att det finns regler, skyldigheter – och klara gränser för vad mäklaren får göra.

Så här ser mäklarens roll ut vid en fastighetsauktion

Låt oss titta på vad mäklaren faktiskt gör – eller ska göra – i de olika faserna av en auktion.

1. Inför visningen

Här är mäklarens uppgift att:

Presentera objektet korrekt och transparent
Tillhandahålla alla tillgängliga dokument (t.ex. energideklaration, servitut, tidigare besiktningsprotokoll)
Informera spekulanter om fastighetens skick, tillträde och eventuella problem

Tips:
Utnyttja den här fasen. Ställ frågor. Be att få material skickat. Mäklaren är skyldig att svara sakligt – även om svaret är att hen inte vet.

2. På visningen

Mäklaren representerar säljaren – men har ett lagstadgat ansvar att agera opartiskt gentemot spekulanterna. Det innebär att hen ska:

Ge korrekt information till alla parter
Inte favorisera någon budgivare
Inte undanhålla information om väsentliga fel

Men viktigt:
Det är fortfarande du som köpare som har undersökningsplikt. Mäklaren ansvarar inte för att upptäcka eller informera om dolda fel – bara om det som är känt eller tydligt.

3. Under budgivningen

Här skiljer sig auktioner från traditionella försäljningar. Mäklaren agerar ofta som auktionsförrättare eller i samarbete med ett auktionshus. Mäklarens roll blir då att:

Leda budgivningen korrekt och transparent
Notera alla bud och säkerställa att budgivarna är registrerade
Följa upp med den som vinner auktionen

Får mäklaren bjuda i smyg?
Nej. Lockpriser eller “fejkbud” (så kallad budgivningsmanipulation) är förbjudet enligt Fastighetsmäklarlagen. Alla bud måste dokumenteras och kunna redovisas.

4. När affären ska slutföras

Efter att auktionen är avslutad, ansvarar mäklaren ofta för:

Att köpehandlingar skrivs på
Att handpenningen tas emot
Att övergången mellan säljare och köpare sköts smidigt

Ibland är en jurist inblandad, särskilt vid försäljning från dödsbon eller företag. Mäklaren ska då samordna processen.

Vad mäklaren inte gör – men många tror

Det finns också gränser för vad mäklaren ansvarar för. Här är några vanliga missförstånd:

Mäklaren gör inte en byggteknisk besiktning.
Det är ditt ansvar att anlita en besiktningsman eller själv undersöka fastigheten.
Mäklaren garanterar inte fastighetens skick.
Även om mäklaren säger “det verkar bra”, har du inget skydd om något visar sig vara fel senare.
Mäklaren ger inte juridisk rådgivning.
Du bör själv ta kontakt med jurist vid oklarheter i kontrakt, pantbrev eller lagfartsfrågor.

Vad du kan begära – och vad du bör fråga

Mäklaren är en informationskälla. Här är några frågor du alltid har rätt att ställa (och borde ställa):

Har säljaren bott i huset?
Finns det några kända skador eller problem?
Har kommunen planlagda förändringar i området?
Finns det några ärenden på fastigheten (exempelvis bygglovsfrågor eller anmälningar)?
Vad händer om jag ångrar mig – och när blir köpet bindande?

Be också om:

Samtliga tillgängliga handlingar
Kopia på köpekontrakt (innan du skriver på)
Dokumentation av budgivningen (om du deltar)

Om något verkar oklart, eller om du upplever att mäklaren undviker svar, kontakta Fastighetsmäklarinspektionen. De har både konsumentvägledning och möjlighet att utreda mäklare som inte följer lagen.

Sammanfattning

Mäklaren vid en auktion är inte bara en mellanhand – hen är en viktig spelare med både kunskap och ansvar. Men hen är inte din rådgivare. Du måste göra din hemläxa, ställa rätt frågor och aldrig ta något för givet.

Så tänk på det här inför nästa visning:

Använd mäklaren – men lita inte blint på mäklaren
Dokumentera allt du får veta
Ta reda på vad mäklaren faktiskt ansvarar för – och vad som ligger på dig

För när klubban har fallit är det du som står med nyckeln i handen. Och då gäller det att du vet vad du har köpt.