Vad betyder egentligen “säljs i befintligt skick”?

Det står nästan alltid där. I beskrivningen, i kontraktet, i det finstilta:
“Säljs i befintligt skick.”

Tre små ord som kan bära med sig ett helt hus fullt av dolda problem – bokstavligt talat.

Men vad betyder det egentligen? Vad är det du säger ja till när du köper ett hus som säljs i “befintligt skick”? Vad har du för rättigheter, ansvar – och risker?
I det här inlägget reder vi ut begreppet, sätter det i sitt sammanhang och ger dig verktygen du behöver för att undvika dyra överraskningar.

En klausul med tunga konsekvenser

Att en fastighet säljs i “befintligt skick” betyder att du som köpare accepterar fastigheten precis som den är – med alla fel och brister som finns i stunden, både synliga och osynliga. Det här är extra vanligt vid fastighetsauktioner, eftersom säljaren (exempelvis Kronofogden, ett dödsbo eller en bank) ofta inte har någon djupare kännedom om objektet.

Det innebär att du har mycket begränsat skydd som köpare. I praktiken kan du inte kräva ersättning om du senare upptäcker:

Fukt- eller mögelskador
Brister i eldragning eller avlopp
Otillåtna byggnationer
Skadedjur
Dolda renoveringsbehov

Om du inte undersökt noggrant – eller om det rör sig om ett så kallat “köprättsligt dolt fel” (vilket är extremt svårt att bevisa) – är det du som står med ansvaret. Och kostnaden.

Säljarens ansvar – hur mycket kan de egentligen frånsäga sig?

Här blir det ofta lite förvirring. Även om säljaren skriver in “befintligt skick” i kontraktet betyder inte det att de kan smita undan från allt ansvar. De får till exempel inte medvetet dölja fel. Men – och det här är viktigt – om säljaren inte kände till felet, eller aldrig bott i huset (som vid dödsbon eller exekutiva auktioner), då finns det i praktiken ingen att ställa till svars.

Därför ser det annorlunda ut än vid vanliga bostadsaffärer, där säljaren ofta är en privatperson med ansvar enligt Jordabalken. Vid auktioner är det ofta staten, ett företag eller ett dödsbo – och då gäller helt andra spelregler.

Köparens ansvar – det är du som ska ta reda på allt

I Sverige har du som köpare en omfattande undersökningsplikt. Det betyder att du förväntas granska fastigheten innan köpet, och att du inte har rätt att klaga i efterhand på fel du borde ha upptäckt – även om de inte stod i beskrivningen.

Det gäller särskilt när huset säljs i befintligt skick. Då blir undersökningsplikten ännu viktigare.

Du förväntas undersöka:

Fasad, tak och grund
Värmesystem och ventilation
El och vatten
Källare och vind (fuktskador)
Bygglov, tillbyggnader och ritningar

Och ja – helst med hjälp av en besiktningsman om du inte har egen byggteknisk kunskap.

Vad kan du göra om du upptäcker ett fel efter köpet?

Här kommer vi till det som ofta kallas för “dolda fel”. Ett dolt fel är ett fel som:

Redan fanns vid köpet
Inte var synligt eller kunde upptäckas vid en noggrann undersökning
Inte var förväntat utifrån husets ålder, skick och pris

Men det är väldigt svårt att bevisa – särskilt om huset sålts i befintligt skick. Du måste kunna visa att felet är så allvarligt att det avviker från vad som är normalt för den typ av fastighet du köpt.

I många fall leder det ingenstans. Juridiska processer är långa och dyra. Därför är det alltid bättre att förebygga än att hoppas på kompensation i efterhand.

Vill du läsa mer om vad som gäller rent juridiskt, rekommenderar vi Hallå konsument, där Konsumentverket ger tydlig vägledning kring fastighetsköp och köprätt.

När är det värt att köpa ett objekt i befintligt skick?

Det behöver inte vara farligt att köpa något i befintligt skick – om du vet vad du gör.

Här är några exempel på när det kan vara ett smart köp:

Du har erfarenhet av renoveringar eller tillgång till hjälp från hantverkare
Du har gått igenom hela huset och förstår omfattningen av vad som krävs
Priset är lågt nog för att täcka osäkerheten
Du är flexibel med tid – och inte beroende av att flytta in direkt
Du planerar att bygga om, riva eller göra något helt nytt

Men tänk efter noga. Även ett “billigt” hus kan bli dyrt om det bär på oväntade problem i grunden.

5 saker du alltid ska göra innan du köper “i befintligt skick”

Läs kontraktet noggrant – och förstå vad som inte ingår i köpet.
Granska fastighetens historik hos Lantmäteriet och kommunen.
Gå på visningen – missa aldrig chansen att se det med egna ögon.
Fotografera och anteckna allt du lägger märke till på plats.
Prata med en expert – en byggtekniker, besiktningsman eller jurist om du är osäker.

Sammanfattning

Att köpa en fastighet som säljs i befintligt skick är ett åtagande. Det kan bli fantastiskt – eller frustrerande – beroende på hur du förbereder dig.

Tre små ord bär med sig ett stort ansvar. Men om du gör din hemläxa, litar på din magkänsla och tar hjälp där det behövs, kan du faktiskt göra ett riktigt bra köp.

Nästa gång du ser “i befintligt skick” – ta det inte som en varning. Se det som en signal:
Här krävs det att du är redo.